Contrat de dératisation : est-il récupérable sur les charges locatives ?

Votre immeuble est sous contrat de dératisation et de désinsectisation, et vous vous demandez si son coût peut figurer dans les charges réclamées au locataire. Pour un logement loué vide, la réponse est claire : le contrat de dératisation n'est pas récupérable sur le locataire, alors que les produits de désinsectisation et de désinfection le sont. Voici ce que disent les textes et la jurisprudence, et comment présenter le contrat pour que la régularisation des charges tienne.

Contrat de dératisation récupérable ou non : la règle en location vide

Pour les logements loués vides à titre de résidence principale, régis par la loi du 6 juillet 1989, l'article 23 de cette loi prévoit que les charges récupérables sont exigibles « sur justification » et que leur liste « est fixée par décret en Conseil d'État ». Ce décret est le décret n° 87-713 du 26 août 1987, toujours en vigueur.

Cette liste est limitative : ce qui n'y figure pas ne peut pas être réclamé au locataire, même si le bail prévoit le contraire. Le gouvernement l'a rappelé dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 13 septembre 1990 (question n° 10210), et la Cour de cassation l'a confirmé à plusieurs reprises.

Ce que prévoit l'annexe du décret

Dans la rubrique « Hygiène », l'annexe du décret vise les dépenses de fournitures consommables, dont les « produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures ». La rubrique des espaces extérieurs mentionne aussi les « produits bactéricides et insecticides ». La dératisation, elle, n'apparaît nulle part.

Ce qu'ont jugé les tribunaux

• Dératisation : dans un arrêt du 29 janvier 2002 (pourvoi n° 99-17.042), la Cour de cassation a jugé que les frais de dératisation, absents de la liste, ne pouvaient pas être répercutés sur le locataire, selon l'analyse publiée par l'ANIL. La cour d'appel de Toulouse a appliqué la même solution le 7 décembre 2022 (n° 21/04280) : le coût du traitement contre les rongeurs « ne peut être mis à la charge des locataires ».

• Main-d'œuvre de désinsectisation : le 10 mars 1999 (pourvoi n° 97-10.499), la Cour de cassation a approuvé l'exclusion des frais de personnel facturés pour la désinsectisation et la désinfection, l'annexe ne visant que les produits.

En pratique, sur une facture de prestataire, seule la fourniture des produits de désinsectisation et de désinfection peut donc être récupérée. Le déplacement, la main-d'œuvre, le diagnostic et toute la partie dératisation restent à la charge du bailleur.

Contrat de dératisation en copropriété : qui paie quoi ?

Deux étages de répartition

En copropriété, le contrat 3D (dératisation, désinsectisation, désinfection) est signé par le syndic et payé par les copropriétaires dans leurs charges de copropriété. C'est seulement dans un second temps que le copropriétaire bailleur se demande ce qu'il peut répercuter sur son locataire. Et là, les règles changent : ce qui est une charge de copropriété n'est pas automatiquement une charge récupérable.

Exiger un contrat qui distingue les postes

Le décret de 1987 l'anticipe. Son article 2 précise qu'il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés en régie et ceux assurés par un contrat d'entreprise, mais que, lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, « le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ». La loi de 1989 ajoute que le coût d'un service assuré par contrat d'entreprise correspond à la dépense toutes taxes comprises acquittée par le bailleur.

Concrètement, un contrat de dératisation en copropriété bien rédigé doit faire apparaître séparément :

• la dératisation (non récupérable) ;

• la main-d'œuvre et les passages de désinsectisation ou de désinfection (non récupérables) ;

• la fourniture des produits de désinsectisation et de désinfection (récupérable).

Sans cette ventilation, le bailleur aura du mal à justifier la moindre somme en cas de contestation. Demandez au syndic de la prévoir dès l'appel d'offres ou au renouvellement du contrat ; un devis détaillé, qui précise la prestation, la méthode et le nombre de passages, facilite ce travail. Notre FAQ sur les prix et le contenu d'un devis anti-nuisibles détaille les lignes à vérifier.

Charges récupérables et dératisation : les cas particuliers

Logement social

Pour les logements sociaux, Service-public.fr renvoie aussi au décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 et indique que la liste peut être complétée par accord collectif. La loi de 1989 prévoit en effet des dérogations par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable. Un bailleur social doit donc vérifier les textes et accords qui lui sont propres avant de facturer une ligne nouvelle.

Location meublée et bail mobilité

En meublé, les charges peuvent être réglées par provision avec régularisation, ou sous forme de forfait ; le bail mobilité fonctionne obligatoirement au forfait, selon Service-public.fr. Avec un forfait, le montant est fixé à l'avance et ne donne pas lieu à régularisation.

Bail commercial

Pour les locaux commerciaux, la logique est différente : depuis la loi du 18 juin 2014, l'article L. 145-40-2 du Code de commerce impose que le bail comporte « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges », avec leur répartition entre bailleur et locataire et un état récapitulatif annuel. L'article R. 145-35 liste les dépenses qui ne peuvent jamais être imputées au locataire (grosses réparations, certains impôts, honoraires de gestion des loyers…) ; la dératisation n'y figure pas. Tout dépend donc de la rédaction de l'inventaire du bail.

Bailleurs : les bons réflexes

1. Lisez le contrat ou la facture du prestataire et isolez la part « produits de désinsectisation et de désinfection ».

2. Ne réclamez pas la dératisation au locataire d'un logement loué vide, même si le bail ou le syndic la classe en charges locatives.

3. Préparez la régularisation : un mois avant, le décompte par nature de charges doit être communiqué au locataire, et les justificatifs tenus à sa disposition pendant six mois, selon Service-public.fr.

4. Gardez en tête la prescription : Service-public.fr rappelle que le locataire dispose de trois ans pour réclamer des charges payées à tort.

5. En cas de doute ou de litige, l'ADIL de votre département peut vous renseigner.

Ne pas pouvoir récupérer la dératisation ne dispense pas d'agir : la cour d'appel de Toulouse, dans l'arrêt de 2022, a retenu un préjudice indemnisable lié à une dératisation jugée tardive. Pour savoir qui doit intervenir et payer selon les situations, lisez notre article dératisation : locataire ou propriétaire, qui paie ?. Pour les insectes, voir aussi qui paie le traitement des punaises de lit.

FAQ : contrat de dératisation et charges locatives

Le propriétaire peut-il facturer la dératisation au locataire ?

Pas en location vide soumise à la loi de 1989 : la dératisation ne figure pas dans la liste limitative du décret du 26 août 1987, et la Cour de cassation a refusé qu'elle soit répercutée (arrêt du 29 janvier 2002).

Et la désinsectisation ?

Seuls les produits de désinsectisation et de désinfection sont récupérables. La main-d'œuvre de leur application reste à la charge du bailleur.

Une clause du bail peut-elle prévoir le contraire ?

Non pour un bail d'habitation soumis à la loi de 1989 : la liste est d'ordre public, une clause plus large ne s'applique pas. En bail commercial, c'est au contraire l'inventaire du bail qui fait foi.

Le syndic a classé le contrat 3D en charges récupérables : est-ce valable ?

La répartition faite par le syndic vaut entre copropriétaires. Mais c'est au bailleur de vérifier, ligne par ligne, ce qu'il peut réclamer à son locataire au regard du décret.

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Crédit photo : Naturpuur — Rodent Control station at the waste container in Trieste, Italy (poste d'appâtage contre les rongeurs au pied d'une corbeille, Trieste), Wikimedia Commons, licence CC BY-SA 4.0 — fichier source. Image recadrée et redimensionnée.