Dératisation : qui paie, le locataire ou le propriétaire ?

Des grattements dans le plafond, des crottes derrière le réfrigérateur, un rat aperçu dans la cave : quand on vit dans un logement loué, la première question n'est souvent pas « comment s'en débarrasser ? » mais « qui doit payer ? ». En matière de dératisation, locataire ou propriétaire, la réponse dépend du moment où les rongeurs sont apparus, de leur origine et de l'endroit où ils se trouvent. Voici ce que disent réellement les textes, là où ils sont clairs, et là où ils laissent place à l'appréciation au cas par cas.

Dératisation locataire ou propriétaire : ce que disent les textes

Plusieurs textes encadrent la question pour un logement loué à titre de résidence principale.

L'obligation de décence du bailleur

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 142), l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, notamment « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Service-public.fr illustre ce critère avec un exemple sans ambiguïté : un logement décent n'est pas infesté par des animaux nuisibles, « par exemple : rats ». Le même article 6 oblige le bailleur à entretenir les locaux et à y faire toutes les réparations « autres que locatives ».

L'entretien courant à la charge du locataire

L'article 7 de la même loi met à la charge du locataire « l'entretien courant du logement », les menues réparations et les réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit aussi permettre l'accès au logement pour les travaux nécessaires, y compris ceux qui permettent au bailleur de respecter son obligation de décence.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui liste les réparations locatives, ne mentionne ni la dératisation ni les rongeurs. Sa liste n'est cependant pas limitative (« notamment ») : elle ne permet donc ni d'exclure ni d'imposer automatiquement une dératisation au locataire.

Les règles d'hygiène du Code de la santé publique

Depuis le 1er octobre 2023, les règles d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation, qui figuraient auparavant dans les règlements sanitaires départementaux (RSD), comme celui du Calvados, sont fixées au niveau national par le Code de la santé publique (décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023). Elles s'appliquent aux logements, à leurs abords et aux parties communes des immeubles collectifs (article R. 1331-15). L'article R. 1331-45 impose que « toutes mesures nécessaires » soient prises pour prévenir la prolifération d'animaux causes de nuisances pour la santé humaine et, s'il y a lieu et en urgence, pour y remédier, notamment par dératisation. L'article R. 1331-53 exige que jardins et abords soient entretenus « de manière à ne pas laisser proliférer » ces animaux, et l'article R. 1331-25 que les évacuations d'eaux des cours et terrasses aboutissent à un dispositif « capable de s'opposer au passage des rongeurs ». De son côté, l'article R. 1331-41 interdit l'entreposage ou l'accumulation de détritus, objets ou substances « susceptibles de causer une insalubrité, un accident ou un risque d'épidémie, notamment en attirant et favorisant la prolifération des animaux causes de nuisances pour la santé humaine » ; le compostage domestique reste admis s'il ne favorise pas la prolifération des rongeurs. Ces textes ne désignent pas eux-mêmes qui, du locataire ou du propriétaire, doit agir : la répartition se fait selon la loi de 1989 et les décrets de 1987 présentés ci-dessus.

Dératisation, qui paye ? Les situations les plus fréquentes

Des rongeurs présents dès l'entrée dans les lieux

C'est le cas le plus simple. Si l'infestation existe à la remise des clés, le logement n'est pas décent au sens de l'article 6 : la prise en charge relève en principe du bailleur. Tout l'enjeu est la preuve. Signalez la situation par écrit dès que vous la constatez, avec photos datées, et faites-la figurer dans l'état des lieux d'entrée si elle est visible. Notre guide pour distinguer une crotte de rat ou de souris vous aidera à documenter les indices.

Une infestation apparue en cours de bail

Ici, les textes ne tranchent pas mécaniquement. En réponse à une question écrite d'une sénatrice sur les punaises de lit (JO Sénat du 11 juillet 2019), le ministère chargé du Logement a indiqué que le bailleur est tenu de payer la désinsectisation, mais qu'en cours de bail, s'il peut prouver que l'infestation est due à un manque d'entretien du locataire, il peut la mettre à sa charge au titre de l'article 7. Aucune réponse équivalente spécifique aux rongeurs n'a été trouvée, mais le raisonnement repose sur les mêmes articles.

En pratique, on regarde la cause :

• Cause liée à l'occupation : déchets stockés dans le logement ou la cave, nourriture laissée accessible, abords mal entretenus. L'entretien courant relève du locataire, qui pourra se voir opposer un défaut d'entretien.

• Cause liée au bâti : fissures de façade, toiture dégradée, réseaux d'évacuation défectueux, vide sanitaire non protégé. Ces travaux ne figurent pas parmi les réparations locatives du décret ; la vétusté et le vice de construction sont expressément exclus de la charge du locataire. Ils relèvent donc en principe du bailleur.

• Cause indéterminée : un rapport d'intervention décrivant indices et points d'entrée est alors précieux pour les deux parties.

Pour les punaises de lit, où la question se pose de la même façon, notre page locataire ou propriétaire : qui paie ? détaille ces principes.

Rongeurs dans les combles : propriétaire ou locataire ?

Les combles, rarement fréquentés, sont un cas typique. Rats et souris peuvent y accéder par la toiture, les passages de gaines ou une maçonnerie dégradée. Si l'accès vient d'un défaut de la structure, les travaux de rebouchage relèvent en principe des réparations « autres que locatives », donc du bailleur ; la même logique peut s'appliquer au traitement, sauf faute démontrée de l'occupant, à apprécier au cas par cas. Pour reconnaître les signes et agir vite, consultez notre article sur le rat dans les combles.

En maison avec jardin, le décret 87-712 met à la charge du locataire l'entretien courant des jardins privatifs : déchets verts ou nourriture d'animaux laissée dehors peuvent alors entrer dans la discussion.

Charges récupérables : la dératisation peut-elle être refacturée ?

Dans un immeuble, le bailleur paie ses charges de copropriété puis en récupère une partie auprès du locataire. Mais la liste des charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987 est limitative et, selon une réponse ministérielle de 1990, d'ordre public. Que dit-elle sur les nuisibles ?

• Rubrique « Hygiène » : sont récupérables les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

• Rubrique « Espaces extérieurs » : les fournitures consommables comme les produits bactéricides et insecticides.

• La dératisation n'est pas mentionnée en tant que telle.

La jurisprudence interprète cette liste strictement. L'ANIL rapporte un arrêt de la Cour de cassation (3e chambre civile, 10 mars 1999) jugeant que la main-d'œuvre liée à l'application de produits de désinfection et de désinsectisation n'est pas récupérable. Le décret impose en outre au bailleur, lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, de s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres. Faute de mention expresse, il est donc risqué d'affirmer qu'une prestation de dératisation des parties communes serait récupérable : en cas de doute, demandez le détail des dépenses et l'avis de l'ADIL de votre département.

Le traitement des parties communes relève, lui, du syndicat des copropriétaires et du syndic : nous l'avons détaillé dans notre article sur la dératisation en copropriété.

Nuisibles, locataire ou propriétaire : les bons réflexes

1. Prévenez le bailleur par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant photos et dates. Service-public.fr propose un modèle de courrier pour signaler la non-décence.

2. Continuez à payer le loyer. Service-public.fr est formel : le locataire ne doit en aucun cas suspendre son loyer de lui-même ; seul le juge peut le réduire ou le suspendre.

3. Laissez l'accès au technicien et aux travaux nécessaires, comme le prévoit l'article 7.

4. Limitez ce qui attire les rongeurs : déchets fermés, nourriture rangée, cave dégagée. Nos conseils pour empêcher les souris de rentrer valent aussi pour le bailleur qui veut boucher les accès.

5. En cas de désaccord : mise en demeure, puis, après deux mois sans réponse ou en cas de désaccord persistant, saisine du juge des contentieux de la protection, éventuellement précédée d'une conciliation gratuite (commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice). L'ADIL et le service Info logement indigne (0 806 706 806, coût d'un appel local) peuvent vous orienter.

Questions fréquentes

Mon propriétaire peut-il m'imposer de payer la dératisation ?

Pas automatiquement. Le bailleur doit fournir un logement exempt d'infestation. Selon la position du ministère du Logement (exprimée à propos des punaises de lit), il ne peut mettre le coût à votre charge en cours de bail que s'il prouve que l'infestation résulte d'un défaut d'entretien de votre part.

La dératisation des parties communes peut-elle figurer dans mes charges ?

Le décret 87-713 ne cite que les produits de désinsectisation et de désinfection, pas la dératisation, et la main-d'œuvre de ces traitements n'est pas récupérable selon la Cour de cassation. Demandez le détail des dépenses et, en cas de doute, consultez l'ADIL.

Qui appelle le dératiseur si des rats sont dans les combles d'une maison louée ?

Prévenez d'abord le propriétaire par écrit. Si l'accès des rongeurs vient de la toiture ou de la maçonnerie, la réparation relève en principe du bailleur. Mieux vaut convenir ensemble de l'intervention avant d'engager des frais.

Je suis locataire et mon bailleur ne réagit pas : que faire ?

Envoyez une mise en demeure en recommandé, conservez les preuves, puis saisissez la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection. Ne cessez pas de payer votre loyer sans décision du juge.

Locataire, propriétaire bailleur ou syndic en Normandie, vous constatez la présence de rats ou de souris ? Les Dératiseurs Normands réalisent un diagnostic, assurent la dératisation et vous remettent un compte rendu utile pour clarifier la situation entre les parties. Pour un devis gratuit, appelez-nous au 02 61 82 02 06.