Dératisation en copropriété : obligations du syndic et contrat d'entretien

Des déjections dans le local poubelles, des sacs éventrés au fond des caves, un rat aperçu près d'un regard dans la cour : dans un immeuble, ces signalements remontent presque toujours au syndic. Or la dératisation en copropriété obéit à des règles précises, réparties entre plusieurs textes : règlement sanitaire départemental, loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Qui doit agir, qui décide, qui paie, et faut-il un contrat d'entretien ? Voici ce que syndics, conseils syndicaux et bailleurs doivent savoir.

Dératisation copropriété : ce que dit la réglementation

Le règlement sanitaire départemental (RSD)

Le texte de référence sur les rongeurs est le règlement sanitaire départemental, établi sur un modèle type national. Dans la version du Calvados publiée par l'ARS Normandie, l'article 119 prévoit que les propriétaires d'immeubles doivent « prendre toutes mesures pour éviter l'introduction des rongeurs » et entretenir les dispositifs de protection mis en place. Ils doivent aussi, conjointement avec les locataires ou occupants, vérifier périodiquement que les caves, cours, égouts particuliers, locaux commerciaux et locaux à poubelles ne sont pas envahis, et faire évacuer les dépôts de détritus susceptibles d'attirer les rongeurs.

Lorsque la présence de rongeurs est constatée, ils sont tenus de prendre sans délai les mesures prescrites par l'autorité sanitaire. Le même article précise que des campagnes de dératisation peuvent être organisées par les municipalités, et que propriétaires et occupants doivent alors laisser l'accès aux locaux. L'article 120 interdit par ailleurs de déposer de la nourriture dans les cours ou parties d'un immeuble lorsque cela risque d'attirer les rongeurs : le nourrissage des pigeons ou des chats errants est donc aussi l'affaire de la copropriété.

Chaque département a son propre RSD, et le contenu peut varier légèrement. L'ARS Normandie met en ligne ceux des départements normands : c'est le texte de votre département qui fait foi.

La loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes (article 14). Le syndic, de son côté, est chargé par l'article 18 d'administrer l'immeuble, « de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien » et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à sa sauvegarde. Laisser une infestation s'installer dans les caves ou les gaines techniques, c'est donc exposer la copropriété à des dégâts et à des mises en cause.

Obligation de dératisation en copropriété : un contrat est-il imposé ?

Ni la loi de 1965 ni l'article 119 du RSD n'imposent de signer un contrat de dératisation ou de respecter une fréquence de passage. L'obligation porte sur la prévention, la surveillance et la réaction rapide en cas d'infestation. Le RSD du Calvados fixe en revanche une fréquence pour un autre point voisin : les récipients et locaux à poubelles doivent être désinfectés et désinsectisés au moins tous les six mois (article 79).

Dans la pratique, un contrat de dératisation en copropriété reste le moyen le plus simple de remplir ces obligations : il organise la surveillance des zones sensibles, prévoit les interventions en cas de signalement et laisse une trace écrite de chaque passage. Il permet aussi au syndic de montrer, en assemblée générale comme face à l'administration, que le sujet est suivi.

Syndic, conseil syndical, assemblée générale : qui décide ?

• L'assemblée générale vote chaque année le budget prévisionnel, qui couvre les dépenses courantes de maintenance et de fonctionnement des parties communes (article 14-1). Un contrat d'entretien anti-nuisibles y trouve naturellement sa place.

• Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. L'assemblée fixe le montant des contrats à partir duquel sa consultation est obligatoire, ainsi que le seuil à partir duquel une mise en concurrence s'impose (article 21).

• Le syndic exécute les décisions, gère le prestataire et peut agir seul en cas d'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble.

• Les copropriétaires et occupants participent à la surveillance, signalent les indices et respectent les règles d'hygiène, notamment pour les déchets.

Les charges liées à l'entretien des parties communes sont réparties entre copropriétaires selon les clés du règlement de copropriété (article 10). Si l'infestation se limite à un logement, la prise en charge s'apprécie au cas par cas (origine, parties concernées, situation locative), mais il est utile de prévenir le syndic : les rongeurs circulent par les gaines, les caves et les canalisations.

Bailleurs et locataires : qui paie la dératisation ?

Depuis la loi ELAN de 2018, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Le ministère du Logement a précisé en 2019, à propos des punaises de lit, que le traitement est à la charge du bailleur, sauf s'il prouve que l'infestation résulte d'un manque d'entretien du locataire.

Pour les charges récupérables, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe une liste limitative. Sa rubrique « Hygiène » mentionne les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures. La dératisation n'y figure pas expressément, et une réponse ministérielle de 1990 rappelait que seuls ces produits sont récupérables. Avant de répercuter une dépense de dératisation sur un locataire, mieux vaut donc vérifier sa nature et, en cas de doute, demander conseil. Le décret demande aussi au bailleur de s'assurer que le contrat d'entreprise distingue les dépenses récupérables des autres.

Contrat de dératisation en copropriété : ce qu'il doit prévoir

1. Un diagnostic initial des parties communes : local poubelles, caves, parkings, gaines techniques, vide-sanitaires, regards, cours et espaces verts, avec repérage des points d'entrée.

2. Un plan des dispositifs numérotés, avec des postes d'appâtage fermés et fixés, hors de portée des enfants et des animaux qui fréquentent les parties communes.

3. Une fréquence de passage adaptée à l'immeuble et à son historique, puisqu'aucune fréquence n'est imposée par les textes.

4. Des interventions en cas de signalement, dont les conditions sont précisées à l'avance.

5. Un rapport après chaque visite, remis au syndic : constats, produits utilisés, recommandations.

6. Des recommandations d'étanchéité : bas de portes, grilles de soupiraux, passages de canalisations.

7. Un détail des prestations distinguant produits et main-d'œuvre, utile au bailleur pour ses charges.

Vérifiez enfin les compétences de l'intervenant. Les rodenticides réservés aux professionnels ne peuvent être achetés et utilisés que par des personnes titulaires du Certibiocide « nuisibles », obtenu après une formation de 21 heures et valable cinq ans. Ce certificat est délivré à une personne, et l'entreprise doit déclarer son activité et tenir à jour la liste de son personnel formé. Notre page dédiée aux syndics et bailleurs détaille notre façon d'intervenir en immeuble, en coordination avec les occupants.

Prévenir les nuisibles en copropriété au quotidien

• Garder le local poubelles propre, fermé et ventilé, avec des bacs munis de couvercles.

• Désencombrer les caves et les parties communes : cartons et vieux meubles offrent abri et matériaux de nid.

• Rappeler l'interdiction de nourrir pigeons et animaux errants dans les cours et jardins.

• Faire réparer rapidement fuites, regards abîmés et passages de gaines non colmatés.

• Afficher une consigne claire : qui prévenir et comment, dès le premier indice.

Questions fréquentes

La dératisation est-elle obligatoire en copropriété ?

Le RSD impose aux propriétaires de prévenir l'introduction des rongeurs, de surveiller périodiquement les zones sensibles et d'agir sans délai en cas de présence. Aucun texte national n'impose en revanche un contrat ou une fréquence de passage.

Qui paie la dératisation des parties communes ?

En principe le syndicat des copropriétaires, au titre des charges d'entretien des parties communes, réparties selon les clés du règlement de copropriété.

Un bailleur peut-il refacturer la dératisation à son locataire ?

Le décret de 1987 ne mentionne que les produits de désinsectisation et de désinfection. La dératisation n'y figure pas expressément : la prudence s'impose avant toute refacturation.

Le syndic peut-il faire intervenir un dératiseur sans vote de l'assemblée ?

En cas d'urgence, oui : l'article 18 l'autorise à agir seul pour la sauvegarde de l'immeuble. Hors urgence, la dépense doit s'inscrire dans le budget voté, en respectant les seuils de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence fixés par l'assemblée.

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